Roma

CONSULENZA COMPRAVENDITA IMMOBILI

CONSULENZA PRE VENDITA

IMMOBILI RESIDENZIALI E COMMERCIALI

da 99 €

IVA INCLUSA
entro il GRA

COMPRO SICURO | Consulenze immobiliari | ROMA

        Voi ci date l'indirizzo, il nome del proprietario o qualche informazione di base ed al resto pensiamo noi. Ricerchiamo in tutti gli archivi, Catasto, Conservatoria e Agenzia delle entrate.

       Compro Sicuro è il Pacchetto indispensabile per ogni compravendita, poiché consente di avere tutte le informazioni necessarie ad un acquisto informato, evitando sorprese sgradite:

- COSA SI COMPRA - planimetria - categoria catastale - classe catastale - rendita

- DA CHI SI STA COMPRANDO - proprietari - avvicendamento storico dei proprietari

- COSA GRAVA SULL'IMMOBILE - ipoteche - diritti d'usufrutto - domande giudiziarie - pignoramenti

- QUALE E' IL PREZZO DA OFFRIRE - prezzo sintetico elaborato per differenziazione secondo i valori medi di vendita della specifica zona, raccolti dall'Agenzia delle Entrate.

VERIFICHE SUGLI IMMOBILI

Consulenza immobiliare

 

+ VISURA STORICA

- Proprietari attuali (con eventuali quote) - Proprietari storici
- Categoria di accatastamento (A2 - A3 - C1 - C3 - ecc) incide sul valore e sull'uso
- Numero di vani dichiarato
- Classe catastale
- Rendita catastale
 

+ PLANIMETRIA CATASTALE

- Consente di verificare se lo stato di fatto è conforme a quanto dichiarato in catasto, evitandovi di acquistare immobili che hanno subito abusi edilizi e variazioni, non sanate e/o non dichiarate. Un immobile non conforme alla planimetria catastale non è vendibile, se si è a conoscenza del fatto; comunque acquistare un immobile che presenta difformità, farà ricadere il problema su di voi, costringendovi al primo lavoro di ristrutturazione o ad un qualsiasi atto futuro a sanare (ove possibile) le difformità e gli abusi.

+ ISPEZIONE IPOTECARIA

Con le ispezioni ipotecarie è possibile visionare informazioni riguardanti le tipologie di formalità presenti nella banca dati ipotecaria: le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni.
- Trascrizioni
In queste formalità, per lo più relative ad atti di trasferimento o costituzione di diritti su beni immobili, quali diritti d'uso ed usufrutti. Mediante l’ispezione delle trascrizioni è possibile visionare anche quelle relative ad atti di costituzione di vincoli di vario genere (pignoramenti, sequestri, domande giudiziali).
- Iscrizioni
L’ispezione delle iscrizioni consente la visione delle formalità relative alla costituzione di ipoteche su immobili derivanti, per esempio, da contratti di finanziamento.
- Annotazioni
In questo caso si visionano quelle formalità che modificano precedenti trascrizioni, iscrizioni o annotazioni, come le cancellazioni di ipoteche e di pignoramenti.

+ VALUTAZIONE DOCUMENTALE

- Si procede alla valutazione della documentazione in possesso, in riferimento alla licenza edilizia / condono / concessione / agibilità / CILA / SCIA / DIA e alla documentazione catastale. Viene verificata la coerenza, ma la conformità allo stato di fatto necessita di sopralluogo.

+ SOPRALLUOGO

- Consente di verificare la conformità catastale e la regolarità edilizia dello stato di fatto confrontandolo con la documentazione a disposizione o direttamente con la normativa vigente.
- Nel caso di immobile in cattivo stato è possibile valutare i danni e l'eventuale costo e procedure per la ristrutturazione. Immobili danneggiati nella struttura, negli impianti o nell'involucro, soggetti a infiltrazioni o distacchi, possono necessitare di interventi spesso sottovalutati in fase di offerta.

         La consulenza / perizia riguarda sia gli immobili residenziali che quelli commerciali. Si nota come gli immobili commerciali necessitano di maggiore accortezza nelle compravendite, poiché i procedimenti per l'avvio della specifica attività, necessita di determinati requisiti | EDILIZI | ASL | SUAP, quindi è possibile valutarne la fattibilità.

        Ogni consulenza è mirata allo specifico immobile, alle necessità ed alla documentazione a disposizione.

INFORMAZIONI

Verifiche e procedure per la compravendita di immobili

DIRITTI E DOVERI

Quale è la base del contratto di compravendita immobiliare?

VERIFICHE PRELIMINARI

Quali dati cercare? Cosa verificare per un acquisto informato?

PRELIMINARE DI VENDITA 

Compromesso - Come assicurarsi un affare?

MANCATO ADEMPIMENTO 

Come si reagisce? Quali tutele?

IMMOBILI PROVENIENTI DA DONAZIONI 

Come tutelarsi? A cosa fare attenzione?

Diritti e doveri, dell'acquirente e del venditore

        Il compratore ha il diritto di ricevere dal venditore la consegna dell’immobile al momento della compravendita, nello stato di fatto conosciuto, libero da persone e da cose. L’acquirente ha diritto:di ricevere dal venditore tutta la documentazione relativa all’immobile e di ottenere dal venditore tutte le informazioni utili relative all’immobile.  

        E’ lecito da parte dell’acquirente richiedere in anticipo rispetto al trasferimento definitivo, la consegna del bene: tuttavia non è suo diritto ottenerla. E’ viceversa anche possibile per il compratore al fine di agevolare il venditore rinviare la consegna dell’immobile ad un momento successivo alla stipula del contratto; in tale ipotesi è consigliabile, fissare un termine ultimo con previsione di un’eventuale penale in caso di ritardo.

       Obbligo principale dell’acquirente è ovviamente quello di pagare il prezzo pattuito al venditore al momento della sottoscrizione del contratto di acquisto. Nell'ipotesi di anticipato versamento di una somma a titolo di acconto o caparra vi sarà ovviamente l’obbligo di versare la differenza, ossia il saldo prezzo. E’ lecito per l’acquirente richiedere una dilazione di pagamento, ma non è suo diritto ottenerla dal venditore. 

       Essendo vietata dalla legge la circolazione di denaro contante ha obbligo di pagare può essere adempiuto a mezzo di assegni circolari non trasferibili, bancari o postali non trasferibili e bonifico bancario, anche se molto spesso quest’ultimo è preceduto da un mandato irrevocabile dato dal compratore alla banca finanziatrice dell’acquisto, di corrispondere quella data somma di denaro direttamente al venditore.

       E' facoltà dell’acquirente non saldare interamente il prezzo di vendita nell'ipotesi in cui il rilascio dell’immobile da parte del venditore non avvenga. Rientra, nel più ampio ambito degli accordi tra le parti, scegliere le modalità ed il dilazionamento del pagamento.

Verifiche preliminari nella compravendita

       Per chi acquista è estremamente importante acquisire più dati possibili sull'immobile al fine di evitare brutte sorprese, avere maggior peso in fase di trattativa o semplicemente effettuare una compravendita consapevole di ogni aspetto. Dato l'investimento che l'acquisto di un immobile comporta, vale la pena sostenere delle spese accessorie prima di comperarlo.

 
Accertare il vero proprietario
       Bisogna in primo luogo farsi consegnare l’atto di provenienza e cioè l’atto con cui il venditore è divenuto proprietario con la relativa nota di trascrizione e verificare: Che il venditore sia proprietario esclusivo del bene e se lui stesso ha comprato dal vero proprietario, risalendo, in sostanza, di vendita in vendita, fino a ricostruire la storia della casa. - vd. Visura - Ricerca per immobile - storica.
       Se il venditore ha ricevuto l’immobile in eredità o gli è stato donato bisogna essere particolarmente prudenti, Infatti gli eredi non soddisfatti ai quali spetta una quota di legittima, (ad esempio il coniuge e i figli), possono impugnare il testamento e/o la donazione e chiedere la restituzione dell’immobile anche al terzo acquirente.  - vd. Ispezione ipotecaria.
       Se si acquista da una società è indispensabile verificare la “solvibilità” del venditore effettuando, ad esempio, oltre alle ispezioni sull'immobile, anche il controllo protesti.  
 
Verificare la presenza di ipoteche o servitù
       Con i dati del venditore, compreso il codice fiscale, si devono poi effettuare delle “visure” o “ispezioni” ipotecarie, per poter verificare l’assenza di ipoteche, pignoramenti, vincoli, azioni giudiziarie o altro. - vd. Ispezione ipotecaria.
 
Verificare la conformità Catastale ed urbanistica
       Verificare la conformità catastale accertando la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile ed i grafici e le autorizzazioni concesse in Comune. E' necessaria la corrispondenza della planimetria catastale con lo stato di fatto, pena la nullità dell’atto. Numerosi immobili, sono stati modificati senza autorizzazioni o senza aggiornare la planimetria catastale in seguito di modifiche interne (spostamento di tramezzi, creazione di nuove stanze e/o bagni). - vd. Planimetria Catastale.
       La regolarità urbanistica, attesta la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e le autorizzazioni rilasciate dal Comune. Solo “Licenze, concessioni in sanatoria, permessi di costruire, ex DIA, SCIA, CILA, etc..” depositate e protocollate, rappresentano quello che è stato regolarmente dichiarato ed autorizzato.
 
Verificare i rapporti condominiali
        Se si acquista un appartamento in condominio occorre verificare eventuali delibere dell’assemblea condominiale inerenti lavori di straordinaria amministrazione. Contattare l’amministratore del condominio per sapere se il venditore è in regola con i pagamenti delle spese condominiali, (infatti chi subentra risponde in solido con il venditore delle spese condominiali relative all'anno in corso e a quello precedente).Farsi consegnare il regolamento di condominio e chiedere all'amministratore se esistano eventuali contenziosi giudiziari.
 
Verificare il valore dell'immobile
        I prezzi forniti dalle agenzie immobiliari possono fornire un'immagine del mercato immobiliare nella zona, ma non sempre forniscono il "giusto valore". I prezzi indicati sono quelli a cui si vorrebbe vendere, non quelli di vendita reali, considerando che sono influenzati sia dall'interesse del venditore che dall'interesse  dell'agenzia stessa. I valori da pendere in considerazione non sono quelli nelle locandine degli immobili in vendita, ma quelli a cui gli immobili vengono effettivamente venduti nella zona.
Il valore fornito di un'agenzia, a meno di situazioni fraudolente, forniscono un valore credibile; quando ci si trova di fronte ad un privato, il valore economico va verificato a prescindere. vd. Valutazione immobiliare.
        E' possibile avvalersi di stime sintetiche, anche online, per arrivare ad un valore attendibile, secondo i coefficienti ed i dati di vendita aggiornati dall'Agenzia delle Entrate. Per grandi importi o immobili fuori dall'ordinario è preferibile richiedere una perizia/stima con sopralluogo e relazione di un tecnico.
 
Verificare l'A.P.E - Attestato di prestazione energetica
        Questo attestato è indispensabile per poter finalizzare la compravendita. Nel caso tale attestato manchi, sia incompleto o scaduto, il notaio non può trascrivere l'atto di compravendita, con conseguenti ritardi.

Preliminare di vendita | Compromesso | Rogito

       E' il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata ( ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa) Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile.

 
Trascrivere il preliminare
       Nonostante la firma del preliminare il venditore: potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto);potrebbe iscrivere ipoteche sull'immobile, potrebbe “subire” azioni sull'immobile da parte di terzi (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione). Se questo accade, non si può chiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca, ma si può solo chiedere il risarcimento dei danni. Mentre con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o “subiti” dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente. Quindi La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell'atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. E’ come se l'atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare. Inoltre, in caso di mancato adempimento del contratto preliminare, la norma riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. In pratica l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita “forzata” del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima.
La trascrizione consiste nell'inserimento del contratto preliminare, nei termini previsti dalla legge, nei Registri Immobiliari.
 
La trascrizione dovrà essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula del contratto medesimo. Ovviamente è meglio trascrivere al più presto, poiché l’effetto prenotativo sopra illustrato si produce da momento in cui è stata effettuata la trascrizione e non dal momento di stipula del preliminare.
 
Mancato adempimento  del compromesso
       Nel caso, dopo aver firmato il preliminare, una delle parti si rifiuta senza motivo di procedere alla compravendita, l’altra può pretenderla dal giudice instaurando una causa. Si tratta dell’esecuzione in forma specifica prevista dall'art. 2932 del codice civile. La sentenza del Tribunale rende quel preliminare “definitivo”: la proprietà passa all'acquirente e il prezzo deve essere pagato. Le clausole che regolano la vendita decisa dal giudice sono quelle del preliminare, oltre alle garanzie di legge. Più dettagliato sarà il preliminare e maggiore sarà la tutela delle parti perché otterranno una sentenza che riuscirà a realizzare i loro interessi nel modo più preciso.
 
Registrare il preliminare
       A prescindere dalla trascrizione o meno, il contratto preliminare deve essere registrato entro 20 gg dalla data della sua sottoscrizione. In caso di registrazione dopo i 20 giorni, le sanzioni previste possono essere sanate con un ravvedimento operoso (un istituto che consente al contribuente di correggere spontaneamente, a determinate condizioni, errori o illeciti commessi nell'applicazione delle norme tributarie). N.B. La risoluzione n. 63/E del 25/02/2008 del MEF ha chiarito che la proposta d'acquisto perfezionata (dopo l'avvenuta comunicazione dell'accettazione) è a tutti gli effetti un preliminare, quindi è soggetta ad obbligo di registrazione entro i 20 giorni.

Mancato adempimento del venditore

       Se una delle parti si rifiuta di stipulare il contratto definitivo, senza giustificato motivo, l'ordinamento riconosce alla parte “non inadempiente” specifici strumenti di “reazione” per la tutela dei propri diritti:

  • La parte “non inadempiente"può rivolgersi al giudice e ottenere una sentenza sostitutiva del rogito definitivo. È questa l’esecuzione in forma specifica.

  • In alternativa all'esecuzione in forma specifica la parte “non inadempiente” potrà richiedere, sempre al giudice, la risoluzione del contratto nonché il risarcimento del danno subito.

  • Se nel contratto preliminare è prevista una caparra confirmatoria, la parte “non inadempiente” potrà anche richiedere il recesso dal contratto e avvalersi della caparra, trattenendola o esigendone il doppio; ma non si potrà agire per ottenere il risarcimento dei maggiori danni (i due rimedi non sono cumulabili).

     

       Risoluzione e recesso saranno le uniche tutele a disposizione della parte “non inadempiente” laddove non sia oggettivamente possibile richiedere l’esecuzione in forma specifica Inoltre se il preliminare è trascritto, l’acquirente ha un privilegio sull'immobile (ossia una garanzia particolare simile all'ipoteca) che garantisce il pagamento del doppio della caparra e la restituzione del denaro versato come acconto.

Immobili provenienti da donazioni | come tutelarsi

       Se il venditore ha acquisito il bene mediante donazione o se comunque nella “catena”dei trasferimenti che precedono l’acquisto del proprio dante causa sia stata effettuata una donazione, verificare che:

 

1) Il donante è ancora vivente
       In questo caso l’azione di restituzione (ossia la possibile futura azione di rivendica del bene nei confronti di chi acquistato l’immobile dal donatario) potrà essere esercitata solo dopo la morte del donante ed entro i successivi 10 anni, al verificarsi di tutte le seguenti condizioni:
 
- che il donante alla sua morte non abbia lasciato beni sufficienti a coprire la quota di legittima spettante a tutti i legittimari
- che il venditore (che aveva ricevuto il bene trasferito mediante donazione) non abbia nel proprio patrimonio beni sufficienti a soddisfare le ragioni dei legittimati) che non siano già decorsi 20 anni dalla data della trascrizione della donazione, salvo che sia intervenuta opposizione al decorso dei 20 anni da parte del coniuge o di parenti in linea retta (legge 80/2005).
       Le varie soluzioni suggerite dalla prassi sono:
  • Risoluzione della donazione per mutuo dissenso
  • Fideiussione a carico del donante e/o dei legittimari a favore dell’acquirente a garanzia dei danni derivanti dall'azione di restituzione
  • Rinuncia da parte dei legittimari all'azione stessa di restituzione (diversa dall'azione di riduzione che è per legge irrinunciabile).
       Ma hanno dal punto di vista giuridico validità incerta, (perché vi sono dubbi sulla loro legittimità). Non esistono rimedi giuridicamente convincenti per ovviare alla situazione sopra descritta.
 
2) Il donante è deceduto da meno di 10 anni
       In questo caso l’azione di restituzione potrà essere esercitata entro i 10 anni dalla morte del donante al verificarsi di tutte le condizioni sopra riportate.
 
- A differenza del caso 1) dovrebbe risultare più agevole verificare la ricorrenza o meno delle circostanze cui è subordinata l’azione di restituzione che vanno riferite non più a un evento futuro bensì a una data certa (la morte del donante)
       In questo caso il rimedio giuridico consiste nella rinuncia espressa da parte di tutti i legittimari (a condizione di conoscere tutti i legittimari esistenti) all'azione di riduzione o quanto meno all'azione di restituzione verso terzi ex art.563 c.c., (rinuncia valida e possibile dopo la morte del donante).
 
3) Il donante è deceduto da più di 10 anni
       In questo caso, secondo l’orientamento prevalente in tema di prescrizione, confermato anche dalle Sezioni Unite della Cassazione, il diritto ad agire in riduzione deve ritenersi prescritto per cui non vi è più alcun rischio per l’acquirente, perché le azioni di riduzione e restituzione non potranno più essere esercitate.
       Se entro 10 anni dalla morte del donante non è stata trascritta la domanda di riduzione l’acquirente potrà acquistare l’immobile senza alcun timore.
 
4) Sono decorsi più di 20 anni dalla data della donazione
        A prescindere dalla circostanza che il donante sia ancora vivente o sia già deceduto, se entro 20 anni dalla data di trascrizione della donazione non si è verificata opposizione da parte del coniuge o di parenti in linea retta, l’azione di restituzione non potrà più essere esercitata e pertanto non c’è più alcun rischio per l’acquirente.
 
Si può dire che, nei casi di cui ai punti 1) e 2), un rischio per l’acquirente esista, ma è un rischio potenziale perché non è detto che la presenza di una donazione determini di per sé una rivendica del bene da parte di terzi. Secondo la giurisprudenza il semplice fatto che un bene immobile provenga da una donazione non comporta l’esistenza, di per sé, di un pericolo effettivo, ma è meglio precauzionarsi.
 
 
 
 
 

I NOSTRI SERVIZI

Accesso agli atti

Agibilità, progetto, licenza edilizia, planimetrie storiche

Qualora non fossero già disponibili, planimetrie inerenti a titoli edilizi quali la licenza, la concessione, l'agibilità, documentazione catastale storica, oppure anche planimetrie di lavori autorizzati precedentemente (CILA - SCIA - DIA - PDC), vanno richieste. Le ricerche consentono di ottenere documentazione utile non solo alla valutazione dell'immobile, ma anche alla sua compravendita o alla sua regolarizzazione edilizia e catastale.

La ricerca e l'accesso viene commisurato alla documentazione necessaria per lo specifico caso.

Regolarizzazione catastale

DOCFA | Variazione Catastale

Qualora non fossero già disponibili, planimetrie inerenti a titoli edilizi quali la licenza, la concessione, l'agibilità, documentazione catastale storica, oppure anche planimetrie di lavori autorizzati precedentemente (CILA - SCIA - DIA - PDC), vanno richieste. Le ricerche consentono di ottenere documentazione utile non solo alla valutazione dell'immobile, ma anche alla sua compravendita o alla sua regolarizzazione edilizia e catastale.

Regolarizzazione edilizia | CILA | SCIA | SCIA 2

Qualora l'immobile non si regolare a livello edilizio presenti delle difformità ( lavori non dichiarati / anche da precedenti proprietari) rispetto ai titoli edilizi approvati è necessario procedere alla sua regolarizzazione, tramite pratiche CILA | SCIA | SCIA 2 | in sanatoria. Si specifica che la regolarizzazione edilizia non necessariamente va di pari passo con la regolarizzazione catastale DOCFA, quindi un immobile perfettamente corrispondente alla planimetria catastale e coerente con la visura, potrebbe non essere conforme ai titoli edilizi.

APE | Attestato di prestazione Energetica

L'attestato di prestazione energetica è necessario per la compravendita di tutti gli immobili residenziali e di tutti gli immobili commerciali che prevedono la presenza di persone. Per maggior chiarezza sui casi di esclusione e sulle specifiche si rimanda alla relativa pagina  - vd. APE \ Attestato di Prestazione Energetica.

       Se il venditore dispone di un'APE va verificata la sua data di scadenza (sui modelli indicata in alto a destra sulla prima pagina) e al ricevuta di trasmissione in regione. qualora l'APE non sia formalmente corretto, scaduto o decaduto a seguito di interventi che hanno modificato in modo sostanziale la prestazione energetica dell'immobile, l'attestato va rielaborato. 

  • Visure e planimetrie  storiche
  • CILA, SCIA, DI
  • Copia Licenza
  • Copia Agibilità
  • Copia Progetto
  • Progetto Genio Civile
  • Diversa distribuzione interna
  • Planimetria mancante
  • Fusione | Frazionamento
  • Esatta rappresentazione grafica
Contatto
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