Roma

Vendere un immobile al meglio | ROMA E PROVINCIA

Chi vende un immobile non necessariamente ha la vita più facile rispetto a chi compra, in quanto ci si focalizza su più fattori chiave da equilibrare:

1) quanto ricavare dalla vendita

2) quanto velocemente vendere

3) regolarizzazione edilizia e catastale

4) specifiche richieste del notaio o dell'acquirente

Il tempo necessario a vendere è una variante che pesa su molti venditori, in particolare sui venditori di professione, che vogliono velocizzare le rendite e sui venditori che hanno assoluta necessità di vendere subito, anche sottoprezzo per poter investire o sostenere altri progetti.

        La questione della regolarizzazione, anche in relazione alle specifiche richieste del notaio o dell'acquirente, può costringere i venditore a dover ritardare la vendita e affrontare ulteriori spese per l'eventuale regolarizzazione edilizia e catastale dell'immobile.

COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Stato di conservazione dell'immobile

 

       Nella compravendita molto dipende dalla posizione dell'immobile e dal suo stato, ma anche dal tempo nel quale si vuole vendere l'immobile. In base a questi fattori si configurano due situazioni:

 

1) immobile in buono stato, vendibile immediatamente, così come è.
       In questo caso può bastare solo una valutazione per avere una indicazione del prezzo da proporre o sui minimi e massimi intorno ai quali si può trattare. Si può velocizzare la vendita, abbassando il prezzo o rallentarla alzandolo. La massima rendita si ha nell'equilibrio. Una stima vera e propria non è necessaria, se l'immobile ha una vendibilità nella norma, al massimo la può richiedere il compratore per fugare i propri dubbi. Per esempio un castello anche se in buono stato, per essere venduto necessita di molto sforzo e sicuramente di una perizia, data la particolarità dell'immobile.
vd. valutazione immobiliare online
vd. perizia con sopralluogo

 

2) Immobili in cattivo stato
        Si può scegliere di venderlo così come è o sistemarlo per la vendita e rivenderlo ad un prezzo più competitivo. Questo caso necessità sicuramente di una stima\perizia per valutare lo stato, il valore di mercato ed il valore di trasformazione, ciò quel valore che l'immobile potrebbe raggiungere a seguito di interventi che ne migliorino lo stato. In seguito a tale perizia si può stabilire il valore attuale e venderlo così come è, o l'eventuale guadagno che potrebbe derivare da interventi modesti. Per la ristrutturazione nella maggior parte dei casi basta anche una semplice CILA.
       Da notare che appartamenti in cattivo stato in ottime zone, non perdono molto nella stima e mantengono una discreta vendibilità. Spesso è molto più conveniente vendere cosi come è, risparmiandosi oneri e tempo, ma è anche vero che per chi il tempo non è un problema, una rinfrescatina (dove basti) può aumentare notevolmente il margine di guadagno. Nelle zone meno appetibili, lo stato dell'immobile e la sua superficie fanno la differenza, rispetto al valore ed alla velocità di vendita.
vd. perizia/stima con sopralluogo

Consigli per chi deve vendere un immobile

1) Non perdere tempo

       Non ho fretta di vendere, perciò chiedo il massimo valore. Ho fretta di vendere, quindi accetto qualsiasi somma. Entrambi gli approcci sono sbagliati ed il secondo può essere la conseguenza del primo. Attivarsi immediatamente per vendere, quando il mercato è in tendenza positiva, anche se non c'è la necessità impellente di vendere, è la condizione ideale. Chi perde tempo e vende all'ultimo momento con l'acqua alla gola, ha meno potere contrattuale.

2) Fissare il giusto prezzo

       Fissare il prezzo di vendita è il passo più importante ed il più complesso. Molto spesso la percezione del valore è molto soggettiva e si basa su confronti sommari con altri immobili. Molti proprietari tendono a sovrastimare il proprio immobile, facendo riferimento a condizioni di mercato passate o convinzioni, che non tengono conto della competitività oggettiva del mercato. Un immobile comprato ad un prezzo troppo alto, difficilmente (anche a distanza di anni) potrà garantire i margini di guadagno auspicati. Il prezzo di mercato è valutato in relazione alla zona ed alle caratteristiche specifiche dell'immobile, nonché alla disponibilità  ed alla richiesta di immobili simili sul mercato. - vd. Valutazione Immobiliare sintetica online.
       Nel fissare il prezzo, generalmente ci si affida alle agenzie immobiliari; è evidente che alcune agenzie potrebbero manifestare un conflitto di interessi nel determinare il prezzo del vostro immobile. Un immobile a basso prezzo (più conveniente per un futuro acquirente), è più semplice e veloce da vendere. Qualunque agenzia è però tenuta ad indicarvi il valore da loro stimato ed accettare il valore da voi proposto. La fiducia nelle indicazioni fornitevi non deve essere incondizionata, ma nemmeno negata a priori. 

3) Non puntare alto per poi giocare al ribasso

       L'opinione comune vuole, che la tattica migliore sia quella di puntare su un prezzo alto per poi giocare a ribasso in fase di trattativa a seconda dell'interesse e delle disponibilità del compratore. Questo approccio porta a risultati solo in contesti con pochi immobili in vendita o con immobili, che non costituiscono una valida alternativa all'immobile venduto. In contesti cittadini con una discreta concorrenza, chi punta troppo in alto, non riceve alcuna offerta e viene costretto ad abbassare considerevolmente il prezzo per legge di mercato. Un immobile che ha subito un deprezzamento, tende ad attirare sospetti e ad indurre i futuri compratori a dubitare della ragionevolezza della richiesta del venditore, anche se il prezzo oramai decurtato è in linea con le richieste di mercato.

4) L'annuncio attraente

       Un buon annuncio descrive bene l'immobile, in modo sintetico, preciso e chiaro. Gli aspetti positivi e le unicità dell'immobile devono essere ben inserite ed amalgamarsi con gli aspetti più comuni della descrizione. Evitare ripetizioni e troppi aggettivi; ciò che sembra più importante o interessante per voi, potrebbe non esserlo per qualcun altro. Mai utilizzare termini superlativi; la percezione che il possibile compratore ha della vostra obiettività potrebbe risentirne.
       Non devono mancare dati tecnici, quali la categoria catastale, la superficie ( se si tratta di superficie calpestabile e non lorda, meglio specificarlo), il numero totale di vani, le altezze dei vani, il piano, la presenza dell'ascensore, la presenza ed il tipo di riscaldamento, nonché la classe energetica.
       I servizi di zona, la possibilità di parcheggio ed i mezzi si trasporto limitrofi sono una marcia in più e possono contribuire notevolmente alla vendibilità dell'immobile.
       Le fotografie sono l'elemento più importante per un annuncio immobiliare online. Fotografate tutti gli ambienti, cercando di inquadrare gli ambienti nella loro completezza, evitando di focalizzarvi (restringendo il campo inquadrato) su particolari di poco conto, quali mobili o finiture. Se l'ambiente ha quattro angoli, non è indispensabile fotografarli tutti. Se l'ambiente è finestrato o è dotato di radiatori, non mancate di inquadrare anche finestre e sistemi di riscaldamento. Una finestra ben esposta vale più delle finiture e la presenza di sistemi di riscaldamento tranquillizza l'acquirente.
        Viste, paesaggi, terrazzi e balconi meritano una fotografia. Scegliete sempre le fotografie e le inquadrature che evidenziano la spazialità e la luminosità degli ambienti, senza però distorcere le immagini o modificarle. Le fotografie notturne non sono indicate, così come le fotografie in giornate piovose.
        La sequenza delle fotografie deve suggerire un tour dell'immobile, nel quale tutti gli ambienti sono riconoscibili; l'ideale è seguire la sequenza degli ambienti così come descritti nell'annuncio.
        La planimetria dell'immobile completa l'annuncio è consente al probabile acquirente di farsi un'idea chiara dell'immobile. Molti acquirenti tendono a lavorare di fantasia sulla planimetria ben prima di visionare l'immobile. Nel caso di immobili con una disposizione degli ambienti sconveniente ( es. disposizione deli ambienti a treno) , con poca possibilità di modificare gli ambienti (es. vani compartimentati con setti portanti) o con ambienti molto stretti (difficili da utilizzare ed arredare) è consigliabile non aggiungere la planimetria all'annuncio.

 

5) Evitare di pubblicizzare prezzi differenti

        Un errore molto comune è quello di pubblicizzare il medesimo immobile su più siti di annunci immobiliari, indicando un prezzo differente. Nel caso il prezzo dell'immobile subisca delle variazioni è opportuno aggiornare tutti gli annunci o cancellare gli annunci con prezzi differenti dal prezzo aggiornato. Differenze di prezzo inducono un possibile compratore ad ipotizzare un deprezzamento o un tentativo di speculazione.

 

6) Avvalersi di una consulenza

        Le compravendite di immobili sono delle transazioni particolarmente delicate in virtù degli importi e delle innumerevoli problematiche tecnico amministrative. E' consigliabile avvalersi sempre di una Agenzia Immobiliare o di un tecnico da voi incaricato. Chi vende un immobile non corre meno rischi di chi compra un immobile. Le principali preoccupazioni di chi vende un immobile si focalizzano sulla documentazione tecnica necessaria alla vendita dell'immobile. Si deve accertare la conformità urbanistica ed edilizia dell'immobile, la sua agibilità, la conformità della planimetria catastale (vd. Variazione Catastale - DOCFA) e l'elaborazione dell'APE. vd. APE \ Attestato di Prestazione Energetica
 

7) Mostrare l'immobile

       La condizione ideale sarebbe mostrare l'immobile sgombro da persone e cose in modo che il futuro acquirente possa comprendere la spazialità dell'immobile in tutta la sua potenzialità. Non è raro che i venditori continuino  a vivere nell'immobile fino alla vendita dello stesso, quindi tutte le visite avvengono in un ambiente arredato è vissuto. Questa condizione non è necessariamente svantaggiosa, poichè i mobili possono celare piccoli difetti dell'immobile e dare un'idea della funzione dello spazio e della sua arredabilità. Chiaramente immobili con ambienti stretti e complicati da arredare è preferibile presentarli sgombri da mobili.
       La presenza del proprietario durante la visita del futuro compratore è un aspetto da non sottovalutare. I proprietari possono guidare l'acquirente alla scoperta dell'immobile aiutando anche l'agente immobiliare. La presentazione dell'immobile spetta all'agente immobiliare, ma un proprietario che apre un disimpegno, contribuisce a guidare l'acquirente alla scoperta dell'immobile o aggiunge qualche particolare su richiesta dell'acquirente, manifesta la sua volontà di vendere.

 

8) Valutare tutte le offerte

       Mai sottovalutare le offerte ricevute. Un'offerta bassa, può essere il punto di partenza per riuscire a vendere il proprio immobile. Un acquirente non si impegna in un'offerta se non è interessato, quindi è buona regola dare sempre un feedback all'offerta
 

9) Contrattare

       Si contratta sempre. La prima offerta, a meno di concorrenza tra più possibili acquirenti, sarà più bassa del valore di vendita proposto. In fase di controproposta, il venditore può aggiustare la proposta dell'offerente rialzandola a proprio favore. Una via di mezzo, che viene incontro alle esigenze di entrambi i soggetti, porta ad una compravendita soddisfacente. La contrattazione deve mantenersi entro il 10 % - 5 % del valore di vendita proposto. Se la percentuale è superiore significa o che il prezzo proposto è troppo alto (per essere sicuri della convenienza del prezzo che avete proposto - vd. Valutazione Immobiliare sintetica ) o molto probabilmente l'acquirente gioca a ribasso. In ogni caso a ribasso del compratore deve sempre corrispondere il rialzo del venditore. A voi l'ultima parola.
 

10) Essere decisi a vendere

        Chi non è deciso a vendere è il peggior venditore, poiché difficilmente venderà (perdendo delle occasioni) e quando venderà, lo farà a malincuore. La volontà di vendere, deve essere spronata da un equilibrio tra la necessità e l'opportunità di vendere ad un buon prezzo.

Lavori | Ristrutturazione | CILA | SCIA | SCIA 2

Maggiorazione del valore economico dell'immobile

      I lavori per l'implementazione del valore di vendita seguono una logica differente dai lavori di miglioria che un cliente può fare abitualmente nella propria abitazione. Si punta sugli aspetti migliorabili con poca spesa o si eliminano le problematiche che allontanano il cliente (es muffa, infiltrazioni ecc), si evitano personalizzazioni (o si rimuovono perfino le personalizzazioni).

      Il risultato finale deve raggiungere un aspetto generale neutro, pulito e quanto più luminoso possibile; lo scopo infatti è quello di alzare il valore dell'immobile per ricavarne un profitto migliore e renderlo appetibile ad un maggior numero di acquirenti.

      Questi lavori, a meno di situazioni che necessitano di interventi strutturali, sono realizzabili con una C.I.L.A (Comunicazione inizio lavori asseverata) o una S.C.I.A per una ristrutturazione radicale.

vd. CILA \ Comunicazione di Inizio Attività Asseverata

I NOSTRI SERVIZI

Accesso agli atti

Agibilità, progetto, licenza edilizia, planimetrie storiche

Qualora non fossero già disponibili, planimetrie inerenti a titoli edilizi quali la licenza, la concessione, l'agibilità, documentazione catastale storica, oppure anche planimetrie di lavori autorizzati precedentemente (CILA - SCIA - DIA - PDC), vanno richieste. Le ricerche consentono di ottenere documentazione utile non solo alla valutazione dell'immobile, ma anche alla sua compravendita o alla sua regolarizzazione edilizia e catastale.

La ricerca e l'accesso viene commisurato alla documentazione necessaria per lo specifico caso.

Regolarizzazione catastale

DOCFA | Variazione Catastale

Qualora non fossero già disponibili, planimetrie inerenti a titoli edilizi quali la licenza, la concessione, l'agibilità, documentazione catastale storica, oppure anche planimetrie di lavori autorizzati precedentemente (CILA - SCIA - DIA - PDC), vanno richieste. Le ricerche consentono di ottenere documentazione utile non solo alla valutazione dell'immobile, ma anche alla sua compravendita o alla sua regolarizzazione edilizia e catastale.

Regolarizzazione edilizia | CILA | SCIA | SCIA 2

Qualora l'immobile non si regolare a livello edilizio presenti delle difformità ( lavori non dichiarati / anche da precedenti proprietari) rispetto ai titoli edilizi approvati è necessario procedere alla sua regolarizzazione, tramite pratiche CILA | SCIA | SCIA 2 | in sanatoria. Si specifica che la regolarizzazione edilizia non necessariamente va di pari passo con la regolarizzazione catastale DOCFA, quindi un immobile perfettamente corrispondente alla planimetria catastale e coerente con la visura, potrebbe non essere conforme ai titoli edilizi.

APE | Attestato di prestazione Energetica

L'attestato di prestazione energetica è necessario per la compravendita di tutti gli immobili residenziali e di tutti gli immobili commerciali che prevedono la presenza di persone. Per maggior chiarezza sui casi di esclusione e sulle specifiche si rimanda alla relativa pagina  - vd. APE \ Attestato di Prestazione Energetica.

       Se il venditore dispone di un'APE va verificata la sua data di scadenza (sui modelli indicata in alto a destra sulla prima pagina) e al ricevuta di trasmissione in regione. qualora l'APE non sia formalmente corretto, scaduto o decaduto a seguito di interventi che hanno modificato in modo sostanziale la prestazione energetica dell'immobile, l'attestato va rielaborato. 

  • Visure e planimetrie  storiche
  • CILA, SCIA, DI
  • Copia Licenza
  • Copia Agibilità
  • Copia Progetto
  • Progetto Genio Civile
  • Diversa distribuzione interna
  • Planimetria mancante
  • Fusione | Frazionamento
  • Esatta rappresentazione grafica

AGENZIE IMMOBILIARI

A Roma sono presenti pressoché gran parte delle agenzie immobiliari più diffuse sul territorio italiano, ognuna delle quali si distingue principalmente per le specifiche tariffe e per lambito di competenza; i servizi offerti sono pressoché analoghi per tipologia. Nella scelta dell'agenzia oltre alla zona di competenza può incidere anche la specializzazione dello specifico franchising in relazione agli affitti, compravendite di immobili residenziali, commerciali, di lusso, economici, in asta, ecc.

Lo scopo dell'Agenzia immobiliare è principalmente l'intermediazione, quindi la qualità di una agenzai immobiliare dipende dalla capacità di vendere veloce e vendere bene; in questo processo intervengono soggetti, quali i tecnici per la regolarizzazione dell'immobile, notai, consulenti degli istituti di credito ed eventualmente avvocati.

CONSULENZA E REGOLARIZAZIONE

PREVENDITA

IMMOBILI RESIDENZIALI E COMMERCIALI

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